限贷、个人征信记录引起的购房纠纷频发,损失由谁承担?律师这样说……

据了解，卖方发现买房人有几十条不良征信记录，可能因此贷不到款后，就要求买房人提前支付全部首付款，结果遭到拒绝。为此，双方发生争议，就在双方争议期间，房价大幅上涨。

法官提醒，购房者应事先查询并告知自己的征信记录情况，如果有不良征信记录，应尽早采取补救措施。

林先生在海沧区有一处房产，面积116平方米。去年1月22日，购房者小吴经海沧区一家中介介绍，与林先生签订了一份《房产买卖协议》，约定购买这处房产，总价为191.8万元，其中首期购房款518000元，按揭贷款140万元。

协议约定，小吴将总房款分两次支付给林先生。第一次是协议签订之日，小吴支付林先生购房定金15万元；第二次是小吴要在2月21日前支付林先生剩余的首期购房款368000元以及小吴向银行申请的商业贷款140万元。双方还约定，小吴应于协议签订当日委托担保公司办理房产过户手续。

当天下午2点左右，小吴按照约定向林先生支付了15万元定金，随后，二人以及各自配偶和中介人员一同前往银行办理贷款事宜。然而，在银行查询小吴及其配偶的征信记录之后，林先生却意外发现，小吴夫妻均有多条逾期还款的不良记录。

担保公司向双方说明，由于上述原因，小吴向银行贷款难度很大，而且，即便能贷款条件也很苛刻，需要上浮利率、购买理财产品、提供信用保证金等。

小吴得知后，觉得购房压力大，最终当天没有办理担保委托手续。当天，因临近下班时间，双方也就没有去办理过户手续。

几天后，小吴再次要求办理担保及过户手续。

不过，林先生发现小吴夫妻的银行个人信用存在大量不良记录，担心小吴可能因无法贷款失去支付全部购房款的能力，于是就要求小吴应先支付完其余首期购房款368000元，并要求小吴提供担保，保证能全额支付购房款。

但是，小吴拒绝支付剩余首期购房款，也没有提供担保，只是以“要遵守协议”为由，要求林先生配合办理房产过户。

最终，，指责林先生违约，要求其履行协议并赔偿违约金。

小吴起诉后不久，林先生随即提起反诉，认为是小吴违约在先，。

林先生反诉称，由于小吴的违约行为，致使双方履约不能，时间一拖再拖。现在房价上涨，已由原191.8万元变为250万元左右。双方已失去履约的信任基础，如果买方仍以191.8万元的价格要获得价值250万元左右的房屋，对卖方显失公平。

近日，，驳回原告小吴的全部诉讼请求，支持卖方林先生的反诉请求，解除双方签订的《房产买卖协议》。

，仅从合同来看，确实应当是林先生履行办理担保、过户手续的义务在先，小吴履行支付购房首付款368000元的义务在后。但是，作为卖方，林先生在知悉买方小吴及其配偶的征信问题之后，对于小吴的履约能力产生怀疑显属常理。而且，林先生要求小吴先支付购房首付款，也符合二手房屋买卖的通常交易习惯，属于合理范围之内。

法官说，，就是指双方合同成立后，一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，可以通知对方中止履行；对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

因此，本案中，林先生在小吴支付购房首付款前，中止履行合同约定的办理担保、过户手续的义务，实际上是在“行使不安抗辩权”，并不违约。在此情况下，小吴不支付首付款，也不为履约提供担保，在房价大幅上涨的背景下，显然对林先生有失公平。因此，，解除双方协议。

买房怎么防范“不良记录”？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，对于购房者来说，可事先查询自己的个人征信记录，并告知卖方自己的征信记录情况，以取得卖方信任。而且，如果需要贷款，则可以为贷款提供担保以降低买方的不安，避免触发“不安抗辩权”。

另外，如果买方有不良征信记录，可以采取补救措施，试着去消除不良记录，以取得足够的房屋贷款。万一因为疏忽造成坏账记录，也不要以为还款后立即销户就能清除污点。

一般情况下，银行查询个人征信记录，就是查询申请人过去两年内的还款情况。只要持卡人在申请卡、贷款时，过去两年内的还款情况正常，一般就不会有太大的问题。

所以，逾期之后，错误的做法是立即销卡。正确的做法是，污点产生后仍正常使用这张卡，多消费，按时足额还款，每月保持良好的还款记录，将逾期记录给覆盖。

记者采访了解到，最近，厦门因限贷引发的购房纠纷呈上升趋势。不少购房者因签了购房协议后贷不了款，最终闹上法庭。

楼市调控新规接连出台，也引发了一些二手房交易的难题。例如：新规出台后贷不了款损失谁来承担？如何防范限贷风险？针对这些问题，记者采访了林敏辉律师。

林敏辉：出现此类情况，首先要看合同约定，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款的方式付款的，而且买方可以举证证明其确因被限贷或首付款比例的提高，导致无履约能力的，那么，买方可以解除合同并要求卖方退回定金。但是，如果合同约定买方不能取得贷款或贷款额度不足，应以现金方式在一定期限内付清房款，那么，买方就不能以限贷政策为由要求解除合同。

林敏辉：首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区的购房政策等相关信息。其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，如因政策变动导致无法贷款，合同自动解除之类的内容，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款，在一定程度上就可以防止因限购限贷政策原因导致的纠纷。建议出现此种情况的时候双方首先还是友好协商解决，毕竟诉讼存在风险，且需要付出一定的时间成本和经济成本。

林敏辉：婚姻是一种人身关系，离婚登记不可撤销，也不能单方申请恢复。同时根据《婚姻法》司法解释（二）第八条，离婚协议中所达成的财产分割对双方具有法律约束力。所以，为了规避限贷假离婚完全有可能弄假成真。

来源：海峡导报